“取消公摊”引热议，套内面积计价与建筑面积计价有何不同？

　　新京报贝壳财经记者 段文平 编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁

　　近日，“取消公摊”成为热门话题并登上微博热搜，尤其是河北张家口市发文逐步推进“取消公摊”以及湖南衡阳市提出“实行套内建筑面积计价”，引起了民众的广泛讨论与关注。

　　不止是张家口市、衡阳市，去年以来，合肥市、湘潭市、肇庆市以及广西壮族自治区等地，也都提出过要探索套内面积计价。

　　值得关注的是，套内面积计价与建筑面积计价有什么不同？建筑面积计价存在着哪些问题与误解？公摊能被取消吗？套内面积计价会给购房者带来哪些利好？

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　　厘清：

　　“取消公摊”实际应为按套内面积计价

　　近日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。其中提到，落实取消普通住宅和非普通住宅标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制。鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

　　对此，张家口市住房和城乡建设局工作人员表示，目前只是一个指导性意见，“具体的政策还没下来。”

　　不同于一些城市提出“实行套内面积计价”，张家口市的“取消公摊”，引起了讨论，有网友认为表述不太严谨。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“取消公摊”应该就是按照套内面积计价，但是并不意味着公摊面积就没有了，因为电梯井、楼梯间等公摊面积是客观存在，这部分的成本，不太可能由开发商单独来承担。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，公摊是客观存在的，老百姓真正诟病的是公摊的不透明、不一致。“公摊是不可能取消的，公摊代表了生活品质。如果没有公摊，开发商可能会做成10户共用一个电梯，生活品质大大下降。衡阳等地并不是取消公摊，只是改变计价模式，但并不会改变实际交易习惯，因为房本上登记的依然是建筑面积，土地出让通常也是按建筑面积来计算的。”

　　12月12日，据“衡阳发布”官方公众号披露，湖南省衡阳市多个部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，通知指出，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。

　　根据通知，在衡阳市行政区域内，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。

　　近日，广西也指出，引导市场按住房套内面积计价销售。今年9月份，湖南省湘潭市也发文明确，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　今年4月份，广东省肇庆市7部门联合发文，其中提出，推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。而在去年，合肥市在召开研究谋划全市房地产工作的专题会议时也指出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

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　　实质：

　　“只是计价方式不同，总价不变”

　　目前，我国商品房销售主要采取建筑面积计价。建筑面积与套内建筑面积有何区别？

　　所谓套内建筑面积，是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。建筑面积则包含了套内建筑面积以及公摊面积。公摊一般包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

　　一般来说，公摊面积占总建筑面积的20%–30%之间，但具体的占比根据房屋类型和楼层高度有所不同，相比洋房产品，高层产品的公摊面积会高一些。

　　事实上，我国个别城市已经按照套内建筑面积计价执行多年。早在2002年，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第十三条明确，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

　　2003年12月1日，北京开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。

　　在北京住建委公示的住宅价格信息以及新版《北京市商品房预售合同》里，均标明建筑面积、套内面积以及对应的价格。

　　不过在实际的宣传、价格展示中，北京开发商、房产经纪机构多以建筑面积计价。

　　需要指出的是，无论是按照建筑面积计价还是套内面积计价，只是两种不同的计算方式，对于购房者来说，总价一样，购房成本并未发生明显变化。

　　以北京住建委公示的某楼盘房源为例，一套建筑面积79.37平方米的房源，按建筑面积拟售单价59050元/平方米；套内面积61.90平方米，按套内面积拟售单价75715.65元/平方米。两者总价均约为468.68万元。

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　　影响：

　　套内面积计价使公摊更加透明，利好购房者

　　既然总价一样，对于购房者来说，按套内建筑面积计价又会有哪些利好呢？为何“取消公摊”会引起强烈关注？

　　采用“建筑面积”作为计价基础，这意味着购房者所支付的面积包括了套内面积以及公摊面积。但是，由于房产面积测量涉及高度的专业性和复杂性，尤其是公共部位，这使得公摊面积出现不透明的现象。

　　张大伟表示，出现“取消公摊”的声音，是因为过去很多地方开发商缺少监管，期房销售样板间和交付的出现不一致，导致购房者误以为是因为公摊所致。“公摊不是问题，问题是不透明的公摊”。

　　张大伟进一步说，确实有少数公摊比较高的特例，但都是因为规划政策约束导致。如果“所见即所得”，样板间和交付一致，老百姓买房清清楚楚，知道自己买的是什么，就不存在争议了。所以，关键是公摊要透明，样板间要“所见即所得”。

　　如果按套内建筑面积计价，购房者会有哪些利好，对于行业透明度有哪些提升？李宇嘉表示，如果只是按照建筑面积计价，购房者并不知道公摊面积是多少；如果按套内面积计价，就能知道得房率有多高，从而可以对比、选择那些公摊占比较小的项目。“过去开发商偷换概念，做大公摊，如果有了比较与竞争，会倒逼开发商节约公摊，这对购房者是一项利好。”

　　不过李宇嘉也指出，物业管理费还是会按照建筑面积计价，诸如楼道打扫等，这是属于公摊的内容。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，计价方式的变化对房价的影响较小，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。